Новости
Минюст пытается решить проблему раздельной собственности земли и квартир
Раздельная собственность на квартиры и землю под многоквартирными домами давно стала головной болью для всех участников ситуации. Жильцы жалуются, что с них за просто так требуют арендную плату в 6% от кадастровой стоимости земли в год плюс налог, а землевладельцы заявляют, что не могут использовать землю как им бы хотелось - на ней стоят жилые дома, что является отягощением и налагает ограничения на застройку. Минюст предпринял попытку как-то эту ситуацию упорядочить, пишет "Телеграф". Об этом пишет латвийский интернет-портал новостей экономики и бизнеса Rus.db.lv.
Комитет Кабинета министров одобрил пакет нормативных актов, ограничивающих аппетиты землевладельцев и размеры приписанных к домам земельных участков. Разработанные Министерством юстиции поправки внесены в законы «О земельной реформе в городах», «О приватизации государственных и муниципальных жилых домов» и других.
Платежи арендаторов, как считают авторы законодательных поправок, очевидно завышены. По расчетам Государственной земельной службы, при арендной ставке в 6% и при налоге в 1,5% от кадастровой стоимости участка его полная стоимость погашается в течение 13 лет. Если учесть, что здания могут простоять и 100 лет, то за это время владельцы квартир окупают землю 7,5 раза. Несмотря на внесение высокой платы, жильцы идеальную долю земли под домом не получают в собственность. Де-факто владение землей под многоквартирным домом сегодня — это своего рода бессрочный депозит со ставкой, которая в два-три раза выше средних ставок в коммерческих банках: 7,5% годовых (арендная плата и налог) вместо 2—3%, пишет издание.
Еще одна болезненная для населения проблема — размеры самих участков, которые принудительно арендуют многоквартирные дома. В большинстве случаев они гораздо больше тех участков, которые необходимы самому зданию. То есть жильцы платят не только за землю под домом, но и еще, к примеру, за дорогу и парковку общего пользования, огромный двор или прилегающий пустырь.
По данным Государственной земельной службы, в Риге около половины многоквартирных домов стоит на частной земле - это примерно 90 тысяч квартир. Самая сложная обстановка в микрорайоне Плявниеки, где из общего фонда 76% квартир находятся в раздельной собственности. В Иманте таких 73%, в Вецмилгрависе и Зиемельблазме — 71%.
Такое положение дел отразилось и на рынке недвижимости. Стоимость квартир на чужой земле в 2012-м году оказалась в среднем на 14% меньше цены, которую предлагают за квартиры, продаваемые вместе с идеальной долей земли. И разница только растет - потенциальные покупатели избегают объектов раздельной собственности либо требуют значиительно снизить цену, учитывая будущие высокие издержки на содержание такого жилья.
Поправки призваны смягчить потери квартировладельцев. во-первых, Минюст хочет, чтобы арендная плата взималась только с участка земли, который функционально необходим дому. «Допустим, за домом закреплен участок в 5 тысяч квадратных метров, но для обслуживания здания необходимы только 2000 квадратных метров. Мы движемся в том направлении, что арендная плата будет взиматься только с этих двух тысяч квадратных метров, а с остальных — нет. С оставшейся частью собственник будет волен делать все, что захочет», — пояснила Телеграфу Юлия Гульченко, начальник управления всеобщего гражданского права Министерства юстиции.
Для этого землевладелец будет обязан сделать кадастровый замер функционального участка дома и внести его в кадастровый регистр. Но это правило будет действовать только в том случае, если землевладелец сможет использовать оставшуюся часть участка. В противном случае, например, если одну часть участка составляет земля под домом, а вторую — дорога к нему, оно не работает.
Второе очень важное для собственников квартир изменение касается земельного налога. Если сейчас его платят арендаторы, то по предложению Минюста впредь это будут делать владельцы земли из той суммы, которую они получают за счет принудительной аренды.
«Практика показала, что нынешняя система слишком обременительна для жильцов, они несут слишком большую финансовую нагрузку», — отметила Юлия Гульченко. Бюджет государства и самоуправлений не пострадает: казне все равно, кто заплатит налог — арендатор или владелец.
В-третьих, Минюст предлагает изменить и саму ставку арендной платы. Сейчас законодательство говорит, что ставка равна 6%, если стороны не смогут заключить соглашение о сниженной ставке.
«Такая формулировка не мотивирует владельцев договариваться с арендаторами, в результате чего они зачастую устанавливают максимальный размер. При нынешней формулировке становятся на сторону владельцев и суды, — рассказала представитель Минюста. — В поправках ставка определяется следующим образом: «до 6%». Таким образом, у арендаторов появится больше возможностей при переговорах».
Пакет поправок также предусматривает жесткий запрет на строительство нового жилья на арендуемой земле. Дело в том, что многие новостройки оказались с юридической зрения в подвешенном состоянии. Они считаются постоянным объектом собственности только во время действия договора аренды (минимальный срок — 10 лет). По истечении договора здания и их жильцы попадают в юридический казус: дома по существующему гражданскому праву должны перейти в собственность владельца земли или вообще снесены с его участка. То есть будущее таких зданий пока никоим образом не определено. Самый яркий рижский пример таких зданий — высотки Panorama plaza.
Что делать с уже возведенными новостройками, Минюст не знает. Но зато предлагает впредь не допускать таких ситуаций. На арендованной земле в будущем разрешат строить только нежилые или инфраструктурные объекты либо общественные здания, возведенные в рамках проектов публичного и частного партнерства. Во всех остальных случаях хозяин здания должен выкупить перед началом строительства землю под ним.
Пакет законодательных предложений еще должен пройти одобрение в правительстве и Сейме. Не исключено, что поправки могут принять в срочном порядке, и они вступят они в силу уже с 1 января 2013 года.
www.city24.lv